明渡しトラブルの類型と特徴・対応方法
アパート・マンションの賃料滞納と明渡しトラブル
アパート・マンションの賃料滞納と明渡しトラブルは、滞納期間が長期化しがちであるという特徴があります。
アパート・マンションは賃借人の生活の場であることから、一般的に賃貸人の方も２～３か月程度の滞納であれば賃借人の支払をまってしまうという対応が多くあります。また、いざ賃料滞納を解消し、明渡しをしてもらおうと考えて弁護士に相談をすると、滞納賃料の回収と明渡しにかかる弁護士費用が、毎月の賃料額と釣り合わないため弁護士への依頼を躊躇することが多くあります。
このような状況が続くとあっという間に滞納が６か月を超えてしまいます。そして、６か月も賃料を滞納された上に弁護士費用を支払うと余計にコスト負担が重くなると考えているうちに更に賃料滞納が続くことになります。
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オフィス・ロードサイド店舗の賃料滞納と明渡しトラブル
オフィス・ロードサイド店舗の賃料滞納・明渡しのトラブルは、賃借人が営業を継続中か否かで状況が異なります。
既に賃借人が営業を停止している場合、物件管理上の弊害が生じたり、物件のイメージが低下して新規に賃借人を募集する際の足かせになるおそれがあります。
他方、賃借人が営業継続中の場合、賃借物件内に大量の動産類が存在することから、建物明渡しの強制執行をする際にコストがかさむことが予想されます。
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倉庫・工場の賃料滞納と明渡しトラブル
倉庫・工場の賃料滞納・明渡しのトラブルの場合、上記のオフィス・ロードサイド店舗以上に物件内に存在する動産類の扱いが問題になります。倉庫であれば、在庫商品等が大量に存在していたり、工場の場合、大型の什器・機械などが設置されていることが珍しくありません。
このような状況で単純に明渡しの強制執行を行うと、商品や大型什器・機械の処理のための費用（執行補助業者費用）が膨大な金額になってしまいます。他方、上記の商品や大型の什器・機械などは賃借人（及び同業者）には、価値がある動産も含まれています。
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競売物件の明渡しトラブルと損害金の回収
競売物件の明渡しトラブルの特徴は、他の明渡し事案とことなり、明渡しを求める所有者と占有者との間に契約関係が存在しないということです。そのため、競売により物件を取得した所有者には、簡易に占有者を物件から排除する方法として引き渡し命令申立という制度が認められています。
また、競売物件については、占有者が第三者に占有を移転するなどの方法で執行妨害を行うことも多くこの点への対応も必要になります。
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この記事を書いた人 弁護士小池智康
2012 年６月１日、南越谷法律事務所を設立し、2018 年９月３日に同事務所を現在の弁護士法人 Bolero に移行しました。
2012 年の事務所開設以来、相続業務に特化し、遺産分割・遺留分トラブルを数多く取り扱っており、近年は、財産関係が複雑な相続事件や遺言無効確認請求事件等の取扱いが増えております。
相続では、遺産の詳細が分からないことが多いため、丁寧な遺産調査を心がけております。