不動産の明渡しと賃料回収の流れ

１．明渡しと賃料支払いの内容証明郵便発送

代理人弁護士名で不動産の明渡しと賃料の支払いを催告する旨の内容証明郵便を発送します。この時点で交渉による解決を模索します。賃料の滞納が長期に及ぶ場合は省略することもあります。

２．不動産明け渡しと滞納賃料に関する民事訴訟を提起

任意の明渡しがない場合は、速やかに不動産の明渡し請求訴訟を提起します。この際、滞納賃料の請求、連帯保証人に対する請求も同じ民事訴訟で同時に行うことができます。

３．和解による解決

当事者間で紛争の解決方法について合意することを和解といいます。和解は、賃借人が自らの意思で決めた解決策のため任意に実行される可能性が高く、判決による場合の解決では強制執行を行うことになることに比べて解決スピード・費用負担の面でメリットがあります。

４．判決による解決

賃借人が和解により明渡しをすることが望めないときには、判決を取得した上で、強制執行を行う必要があります。賃借人があいまいな態度で明渡しの先延ばしを意図しているような場合は、和解よりも積極的に判決を得る方が結果的に早期の明渡し実現につながります。

５．強制執行申立

判決確定後（仮執行宣言が付されている場合は確定不要）、速やかに明渡しのための強制執行を申し立てます。申立後、執行官と強制執行のスケジュールを調整し、執行補助業者を選定します。

６．明渡し催告

強制執行申立後、執行官が現地に赴いて、占有者に明渡しをするように催告します。この時点で任意に明渡し合意がなされる場合もあるため可能な限り、代理人弁護士も立ち会う必要があります。

７．明渡し断行

執行官による明渡し催告によっても占有者が明渡しをしなかった場合、執行官が強制的に占有者を排除します。断行時は、物件内に存在する動産類の処理などで執行官と協議をすることもあるので、原則、弁護士も立ち会う必要があります。

８．トラブル予防のためのフォロー

明渡し完了後、賃料滞納の予防策や滞納賃賃料の回収・明渡しを容易にするための改善点などをアドバイスします。

滞納賃料の回収

• 債権執行
• 動産執行
• 不動産強制競売

判決が確定したのち（仮執行宣言付きの場合は確定不要）、各種の強制執行により賃借人から回収をはかります。同様の手続きは連帯保証人に対してもとることができます。