アパート・マンションの賃料滞納と明渡しトラブル
アパート・マンションの賃料滞納と明渡しトラブルの特徴
アパート・マンションの賃料滞納と明渡しトラブルは、滞納期間が長期化しがちであるという特徴があります。
アパート・マンションは賃借人の生活の場であることから、一般的に賃貸人の方も２～３か月程度の滞納であれば賃借人の支払をまってしまうという対応が多くあります。また、いざ賃料滞納を解消し、明渡しをしてもらおうと考えて弁護士に相談をすると、滞納賃料の回収と明渡しにかかる弁護士費用が、毎月の賃料額と釣り合わないため弁護士への依頼を躊躇することが多くあります。
このような状況が続くとあっという間に滞納が６か月を超えてしまいます。そして、６か月も賃料を滞納された上に弁護士費用を支払うと余計にコスト負担が重くなると考えているうちに更に賃料滞納が続くことになります。
アパート・マンションの賃料滞納と明渡しトラブルの対応方法
アパート・マンションの賃料滞納・明渡しトラブルが発生した場合の対応は、迅速に賃料回収・明渡しの法的手続きに着手することに尽きます。
賃料が滞納された状況では、余程資力がある連帯保証人が存在する場合でない限り、賃貸人にとって確実な担保は預かり敷金しかありません。敷金は一般的には２か月分を預かることが多いことからすると、賃料滞納が発生した場合に悠長に様子をみている余裕はありません。賃料滞納が発生した場合、即座に督促し、具体的な支払い約束が得られなければ、直ぐに明渡し訴訟を起こすくらいの心構えが必要です。
賃貸借契約の解除に関しては、判例上、信頼関係破壊の法理が認められており、３か月以上の滞納でないと解除が認められないと言われることがあります。そのため、賃料滞納が３か月になるのを待って弁護士に相談される方がいます。
しかし、賃料滞納が３か月になってから弁護士に相談し、建物を明渡し訴訟を起こすと最短でも判決まで２か月程度はかかります。そうすると、明渡しの判決がでた時点ですでに賃料滞納が５か月を超えてしまいます。
そもそも、建物明渡訴訟を提起してから判決まで２か月程度かかるのであれば、賃料滞納が発生してすぐに弁護士に依頼して建物明渡訴訟を提起しても、判決時点では賃料滞納は３か月程度に達していることになりますので信頼関係破壊の法理との関係を考慮しても明渡しに問題はありません。
したがって、賃料滞納が発生した場合は、速やかに法的手続をとることが非常に重要になります。弁護士費用は、賃料滞納・明渡しという緊急事態に対応するためのコストとして割り切るしかありません。
トラブルに強い賃貸借契約～予防法務のすすめ～
アパート・マンションの賃料滞納・明渡しについては、問題が発生した時点で、滞納賃料と弁護士費用のコストは釣り合いません。したがって、賃料滞納を発生させないか、発生しても確実に回収できる仕組みやコストを分散する仕組み作りが重要になってきます。
賃借人の選定、連帯保証人の資力確認、保証会社の契約内容の精査の外、実際の賃料滞納を検証して、弁護士費用の負担や賃借物件内の動産等の処分に関する取扱いに関する契約内容を検討し、対策をとる必要があります。
この記事を書いた人 弁護士小池智康
2012 年６月１日、南越谷法律事務所を設立し、2018 年９月３日に同事務所を現在の弁護士法人 Bolero に移行しました。
2012 年の事務所開設以来、相続業務に特化し、遺産分割・遺留分トラブルを数多く取り扱っており、近年は、財産関係が複雑な相続事件や遺言無効確認請求事件等の取扱いが増えております。
相続では、遺産の詳細が分からないことが多いため、丁寧な遺産調査を心がけております。